Les différents types de surface et leurs incidences
Le calcul d’une surface résulte d’une logique mathématique imparable. Un mètre carré correspond à un carré d’un mètre sur un.
Dans l’immobilier et s’agissant de surfaces de terrains, de logements ou autres locaux, cet adage est à relativiser. Il y a effectivement tout un panel de façons différentes de calculer et relater la surface d’un objet (surface habitable nette ou brute, surface de vente, surface pondérée, etc.). D’autre part, on constatera que les pratiques diffèrent selon les cantons. En résumé il y a de quoi s’embrouiller même pour les professionnels de l’immobilier. L’Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier (USPI) a édicté des recommandations pour l’utilisation des surfaces. La volonté d’uniformiser les pratiques existe mais force est de constater que le but n’est pas atteint à ce jour.
Dans l’estimation immobilière, comme dans les transactions (achat ou location) d’un bien immobilier, il est fréquent d’appliquer une méthode comparative basée sur un prix au m2. Il est ainsi primordial que les surfaces soient calculées de la même manière pour pouvoir les comparer. Il s’agit ainsi d’éviter de comparer des pommes et des poires.
Si vous regardez les annonces en ligne, vous pourrez constater qu’il est très rarement indiqué sur quelle base est calculée la surface indiquée. Nous souhaitons ici vous aider à y voir un peu plus clair et vous rendre attentif aux points d’attention à avoir dans ce cadre.
Location
Prenons d’abord le cas de la location. Vous trouvez une annonce pour un appartement duplex de quatre pièces d’une surface de 100 m2. Qu’est-ce qui est pris en compte pour le calcul de la surface ?
Il est usuel de relater la surface de location d’un logement au moyen d’une surface habitable nette.
Cette surface est selon nous la plus pertinente puisqu’elle représente la surface effective disponible à l’habitation. Elle comprend ainsi toutes les surfaces du logement, y compris les escaliers, cheminées, armoires encastrées, blocs de cuisine. Elle ne comprend en revanche pas les cloisons et murs intérieurs, les espaces avec une hauteur de plafond inférieure à 1.5 mètres, ni les surfaces extérieures (balcon, loggia, terrasse) ou secondaires (cave, grenier, etc.).
Les recommandations de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier font état de distinctions dans le calcul de la surface habitable. On trouve ainsi également une notion de surface habitable, qui correspond à la surface habitable nette additionnée de la surface des cloisons et murs intérieurs.
On trouve également une surface habitable brute qui correspond à la surface habitable additionnée de la surface des murs extérieurs et mitoyens. Cette surface n’est utilisée généralement qu’en Valais et n’est pas très pertinente pour relater la surface disponible pour l’occupant.
En pratique, le même appartement, qu’il soit décliné selon les différentes surfaces pourrait être présenté avec différentes surfaces, par exemple :
- Surface habitable nette : 92 m2
- Surface habitable : 100 m2
- Surface habitable brute : 111 m2
Attention dès lors à bien vous renseigner sur la méthode appliquée pour le calcul des surfaces avant de conclure un bail à loyer. Cela vous évitera de désagréables surprises.
Vente
S’agissant de la vente d’appartements, on parle de surface de vente nette ou surface PPE (propriété par étages). La PPE est le régime juridique appliqué à l’appartement pour qu’il puisse être vendu distinctement du bâtiment dans lequel il se trouve.
Dans la surface PPE on prend en considération la surface habitable à laquelle on ajoute des surfaces pondérées, généralement à hauteur de 50% de la surface pour un balcon ou loggia et 33% pour une surface de terrasse.
Les surfaces secondaires, telles que caves, dépôt, jardin à usage privatif, places de stationnement ne doivent pas être inclues dans la surface de vente mais indiquées séparément.
Là encore, il ne s’agit que de recommandations. N’hésitez ainsi pas à demander des explications sur le calcul de la surface mise en vente. Attention également aux particularités cantonales en particuliers en Valais où on applique une surface de vente brute, soit la surface de vente nette additionnée de la surface des murs extérieurs et mitoyens.
Surface de terrain
Un mot encore sur la surface du terrain. Là encore, dans l’estimation immobilière comme lors d’une transaction, nous utilisons fréquemment une référence de prix au m2. Il faut être conscient que la surface indiquée au Registre foncier n’est pas revêtue de la foi publique et donc non garantie. Seul le plan cadastral fait foi quant aux limites de propriété.
L’amélioration des outils de mesure permet des mises à jour des différentes mensurations. Ces mises à jour sont susceptibles de faire varier la surface de la parcelle sans que le propriétaire ne puisse réclamer une indemnisation.
Ainsi il n’est pas exclu qu’une parcelle avec une surface de 1'000 m2, selon le Registre foncier, voie sa surface ramenée à 970 m2 suite à une nouvelle mensuration. Certes, la mise à jour ne fait pas perdre de terrain puisqu’il s’agit uniquement du calcul de la surface disponible. Cependant, si le prix du terrain a été déterminé sur une base d’un tarif au m2, on peut alors tirer la conclusion que l’acquéreur a payé 30 m2 qui n’existaient pas.
Là encore, se renseigner est primordial. N’hésitez pas à questionner le registre foncier afin de savoir si une mensuration est en cours ou si une mensuration a récemment été opérée.
Vous souhaitez de plus amples précisions sur ce sujet ? Nos experts en estimation immobilière seront à même de vous renseigner et de vous conseiller.