Le Viager

La perspective de réaliser une bonne affaire dans le cadre de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en viager peut être attrayante mais ce type d’opération nécessite de porter une attention particulière à ses spécificités juridiques et pratiques. 

Ce que l’on appelle généralement « viager » désigne un immeuble grevé d’un droit d’habitation ou d’usufruit, qui sont tous deux des droits réels limités, très souvent concédé à une personne physique. Réglementés par le Code Civil Suisse (art 745 et suivants pour le droit d’usufruit et art 776 et suivants pour le droit d’habitation), ils sont réputés valablement constitués dès leur inscription au registre foncier, sur la base d’un acte constitutif passé en la forme authentique, soit signé devant notaire. 

Le droit d’usufruit inscrit sur un immeuble confère à son bénéficiaire un droit de jouissance complet sur la chose ; et ceci jusqu’à son décès. Dans la pratique, il peut habiter l’immeuble, ou l’occuper en partie et/ou encore percevoir les fruits naturels (loyers) qui découlent de sa location totale ou partielle. En contrepartie, il devra supporter les charges liées à cette jouissance, telles que par exemple, les charges liées à l’éventuelle dette hypothécaire existante sur l’objet, les charges d’exploitation, d’entretien courant et de gestion. 

Le droit d’habitation, obligatoirement inscrit sur un immeuble bâti, octroie à son bénéficiaire le droit d’habiter l’immeuble dans sa totalité (une maison par exemple) ou de manière partielle (un appartement parmi plusieurs existants dans l’immeuble) ; ceci jusqu’à son décès ou son incapacité à occuper le logement (par exemple suite à un placement dans un home). Le droit d’habitation est généralement conféré à titre gratuit, soit sans le versement d’une rente au nu-propriétaire ; mais peut aussi prévoir le versement d’un loyer, souvent préférentiel. En revanche, le bénéficiaire du droit devra prendre en charge uniquement les frais d’entretien courant. 

Dans les deux cas, les frais de rénovations importants et les frais d’entretien de grande envergure restent, sauf existence d’une convention contraire, à charge du nu-propriétaire de l’immeuble. De plus, ces droits sont intransmissibles par héritage et incessibles.

Dans la pratique, ils sont très souvent inscrits dans le cadre d’une avance sur héritage puisqu’ils permettent au bénéficiaire du viager de transférer de son vivant la nue-propriété d’un immeuble tout en conservant le droit d’y habiter à des conditions souvent préférentielles et/ou de jouir des loyers qui en découlent. 

Bien que très intéressant pour le bénéficiaire qui sécurise son droit d’occuper un logement durablement, l’inscription de tels droits n’est pas anodine car selon les cas de figure, ils impactent plus ou moins fortement la valeur de l’immeuble grevé. Il est donc important de comprendre quels sont les paramètres déterminants et impactant la valeur vénale de l’objet concerné : 

• L’âge du bénéficiaire du droit. Plus son espérance de vie est longue, plus la durée du droit, la valeur du droit et son impact sur la valeur vénale seront importantes. L’espérance de vie est déterminée à partir des conditions de mortalité constatées et projetées statistiquement dans une société.
• Le niveau de rendement espéré lié à l’immeuble grevé du droit. Du point de vue du nu-propriétaire, la jouissance complète d’un immeuble ou le droit de l’occuper par le bénéficiaire du viager représente un manque à gagner. Ainsi, plus la valeur locative annuelle qu’il ne percevra temporairement pas est élevée, plus la valeur immobilière se trouvera réduite.
• Le niveau des charges. Le montant de la dette hypothécaire ainsi que la répartition convenue entre le nu-propriétaire et le bénéficiaire du droit concernant le paiement des charges liées à l’immeuble auront un impact direct sur la valeur du droit et sur la valeur vénale de l’immeuble. En effet, par le jeu des vases communicants, moins le niveau de charges assumé par le bénéficiaire du droit est important, plus la valeur du droit d’habitation/d’usufruit est élevée et ; par conséquent, la valeur vénale du point de vue du nu-propriétaire est basse. 

En finalité, faire appel à un expert immobilier permet donc d’estimer le plus impartialement possible ces paramètres. Ses compétences en matière de méthodologie immobilière, son expérience en termes de niveau de charges d’immeubles et ses connaissances locatives du marché immobilier seront précieuses pour estimer une valeur vénale au plus juste. 

Attention toutefois à garder à l’esprit que ce type d‘investissement repose sur des critères statistiques et une évaluation de marché. Par conséquent, en pratique et en fonction de la réalisation des hypothèses définies dans le cadre de l’estimation immobilière, il y aura toujours un gagnant et un perdant. 

Magali Luzza